Brasilianisches Immobilienrecht. Immobilienrecht Brasilien Von Rechtsanwalt Clemens M. Bolte

(weiterführende Information finden Sie in folgendem link: Einführung in das Brasilianische Immobilienrecht , von Rechtsanwalt Clemens M. Bolte)


Was sollten Sie wissen über das Brasilianische Immobilienrecht?



Das wesentlichste ist, dass Ausländer so gut wie unbeschränkt Immobilien in Brasilien erwerben können. Einzige Voraussetzung ist, dass der Käufer eine brasilianische Steuernummer hat „CPF“, die relativ zügig, lediglich unter Vorlage des Reisepasses, beantragt werden kann.


Aber wer vor hat eine Immobilie in Brasilien zu erwerben, oder auch wer bereits eine hat, sollte aber die Grundzüge des Brasilianischen Immobilienrechts kennen.

Sowohl im Verhältnis zu Europäischem, wie auch zum Angloamerikanischen Recht, haben wir es im Brasilianischen Recht mit teilweise erheblichen Unterschieden zu diesen zu tun, die nicht nur bei Immobilieneigentümern, sondern auch bei rechtsunkundigen Maklern oft für Verwirrung sorgen.


Hier will ich im kurzen die Grundzüge des Brasilianischen Rechts beschreiben, Besonderheiten hervorheben, und auf die wesentlichsten Unterschiede hinweisen.

1.- Es gibt keine Beurkundungspflicht bei Immobilienkäufen. Und es gibt keine Eintragungspflicht von Immobilieneigentum im Grundbuch.

2.- Grundbesitz kann in Form „propriedade“, oder auch als „posse“ vorliegen. Beide Formen sind veräusserbar.

3.- Das Eigentum ist an seine „soziale Funktion“ gebunden.


Als erste Besonderheit ist hervorzuheben, dass für den Eigentumserwerb an einer Immobilie im Brasilianischen Recht keine Beurkundungspflicht besteht und keine Pflicht, dass ein Grundstück im Grundbuch eingetragen ist, es gibt also keine Eintragungspflicht.
Beides, sowohl die notarielle Beurkundung, als auch die Eintragung im Grundbuch ist zwar empfehlenswert, aber nach brasilianischem Recht nicht Pflicht.

Der Verkauf einer Immobilie muss also nicht unbedingt vor einem Notar abgewickelt werden, sondern kann z.B. mit einem Privatvertrag erfolgen, so wie dies auch in Spanischen Recht möglich ist. Im Deutschen Recht wäre ein Privatvertrag über den Immobilienverkauf jedoch unwirksam, und sogar ein in notariellem Kaufvertrag beurkundeter Kauf liesse das Eigentum –nach deutschem Recht- erst mit der Eintragung im Grundbuch an der Käufer übergehen.

Wir sehen also, jedes Land hat seine rechtlichen Besonderheiten, und daher sollte man sich von seinen gewohnten Vorstellungen lösen, und das Brasilianische Recht als solches betrachten.

Auch wenn es keine Beurkundungspflicht im brasilianischen Recht gibt, ist trotzdem zu raten jeden Grundstückskauf in einem Notariat „Cartório“ ab zu schließen. Dies zum einen, weil der Notarsvertrag höhere Beweiskraft hat, und zum anderen, weil nur dieser später im Grundbuch eingetragen werden kann.
Der Hauptgrund, dass Immobilieneigentum oft nicht beurkundet oder eingetragen wird ist der, dass der Eigentümer Kosten und Steuern sparen will.


Die zweite Besonderheit ist das Besitzrecht „posse“, und der Eigentumserwerb durch „usucapião“.


Während in anderen, europäischen Rechtsordnungen die "Ersitzung" , dass heisst der Eigentumserwerb durch längerfristigen und unangefochtenen Besitz einer Sache, kaum Bedeutung hat, spielt der Eigentumserwerb durch Ersitzung, die so genannte "usucapião" im Brasilianischen Recht eine bedeutende Rolle.
Schon im Gesetzestext des Código Civil ist die "usucapião" (Artikel 1.238 CC) als Form des Eigentumserwerbs an Immobilien vor der zweiten Erwerbsart, dem Erwerb durch Umschreibung im Grundbuch, aufgeführt.

Dadurch, dass es im brasilianischen Recht keine Eintragungspflicht einer Immobilie im Grundbuch gibt, kommt dem tatsächlichen Besitz, also der manifestieren Verfügungsgewalt über eine Sache grosse Bedeutung zu.


Zur “usucapião“ zwei Beispiele:

Der Bewohner eines Hauses lebt in diesem seit 20 Jahren. Das Haus hatte er von seinen Eltern übernommen, oder von einem anderen erworben. Über die Erbschaft oder den Erwerb wurde seinerzeit keine Urkunde errichtet, weil man die unnötigen Kosten sparen wollte. Der jetzige Bewohner ist trotzdem Eigentümer. Er bewohnt das Haus seit 20 Jahren, und niemand sonst hat ein Eigentumsrecht geltend gemacht. Er steht lediglich nicht als Eigentümer im Grundbuch, weil dieses Haus noch gar keinen Grundbucheintrag hat (es gibt ja, wie oben gesagt, keine Eintragungspflicht im brasilianischen Recht).

Will er jetzt verkaufen, verkauft er das Haus entweder, so wie er jetzt besitzt, oder er lässt vor dem Verkauf noch sein Haus und sich im Grundbuch eintragen, was jedoch mit Zeit und Kosten verbunden wäre. Kauft der Käufer das Haus ohne Grundbucheintrag, steht diesem frei, sich danach als Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen, wobei er dann die Kosten dafür trägt. In jedem Fall sollte der Kauf in notarieller Kaufurkunde „Escritura Publica“ beurkundet werden, da nur mit dieser Urkunde eine späterer Eintrag im Grundbuch möglich ist.

Ein anderes Beispiel:
Ein Großgrundbesitzer „G“ hat 1000 Hektar Grundeigentum. Die ganzen 1000 ha sind im Grundbuch eingetragen. Er selbst bewirtschaftet jedoch nur 200 ha, die er eingezäunt hat, der andere Teil des Landes hat für ihn keinen Wert, und er kümmert sich nicht weiter darum.
Der Bauer „B“, fängt an auf 1 ha dieses uneingezäunten und unbewirtschafteten Landes Kartoffeln anzupflanzen. Er baut sich mit der Zeit ein Haus auf das Land, in dem er wohnt, um das Land leichter bewirtschaften zu können. „B“ ist in diesem Moment Besitzer des Landes, weil er ja dort lebt und arbeitet. Er ist jedoch (noch) nicht Eigentümer. Wenn „G“ sieht das „B“ auf seinem Land wohnt und dieses bewirtschaftet, dieses Verhalten aber nicht dulden will, kann er „B“ von seinem Land wegschicken. „B“ müsste gehen, weil er ja keinen Miet- oder Pachtvertrag hat, sondern, fälschlicherweise, davon ausgegangen ist, dass es sich um „Niemandsland“ handelt.

„G“ kümmert sich jedoch nicht um "B", und lässt „B“ gewähren. Nach 10 Jahren ist „B“ automatisch Eigentümer des Landes, durch Ersitzung „usucapião“, geworden, „G“ hat sein Eigentum verloren!

Wollte „G“ jetzt „B“ von seinem Land wegschicken, hätte er kein Recht mehr dazu, weil es nicht mehr sein Land ist, sondern „B“ ist rechtmäßiger Eigentümer geworden.

Will sich „B“ sich im Grundbuch als Eigentümer eintragen lassen, so könnte er den Antrag auf richterliche Anerkenntnis der Eigentumserwerbes stellen, und würde damit als Eigentümer im Grundbuch eintragen werden.


Der Eigentumserwerb durch Ersitzung „usucapião“ kommt in Brasilien sehr häufig vor, ist rechtlich geregelt, und hat seinen historischen Ursprung in der Zeit der Besetzung Brasiliens durch die Europäer. Während nach Deutschem Recht der Ersitzer 30 Jahre lang, fälschlicherweise, im Grundbuch eingetragen sein müsste um Eigentum durch Ersitzung Eigentum zu erlangen, ist im Brasilianischen Rechts dies ohne Grundbucheintrag und zum Teil schon nach 5 Jahren möglich.

„Posse ad usucapionem“, also der Besitz mit Eigentumswillen ist also kein gesetzwidriger Besitz, sondern ganz im Gegenteil handelt es sich um eine rechtlich vorgesehene Form des Besitzes, die sich unter den gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen, durch „usucapião“, automatisch in Eigentumsrecht wandelt (Art, 1238 CC).
Außerdem wird die Erlangung privaten Eigentums durch „usucapião“ ermöglicht, weil in Brasilien das Eigentum zwar gesetzlich anerkannt ist, das Eigentum aber eine „soziale Funktion“ haben muss (dazu unten).

Der Besitzer "possuidor" in diesem Sinn hat die gleichen Rechte wie ein Eigentümer "proprietario". Nämlich die Immobilie zu nutzen, Gewinn aus ihr zu erzielen (Ernten, Vermieten o.ä.), gegen Dritte zu verteidigen, oder diese zu veräussern.


Voraussetzungen für die Erlangung des Eigentums an privatem Land durch „usucapião“ ist der gutgläubige Besitz der Immobilie für den Zeitraum von 5-15 Jahren (je nach Lage, Art der Nutzung etc.), dass es sich um „Niemandsland“ handelt, oder ohne dass in dieser Zeit ein eventueller anderer Eigentümer - mit dem entsprechenden Grundbucheintrag! -, gegen den Besitz des Dritten protestiert hat. Gutgläubig ist ein Besitzer dann, wenn er davon ausgehen kann, dass es keinen anderen Eigentümer gibt. Sollte er also z.B. über einen bestehenden Zaun klettert, um seine Kartoffeln in eingezäuntem Land anzupflanzen, ist er normalerweise nicht gutgläubig. Er musste davon ausgehen, dass es einen anderen Eigentümer gibt.


Als weitere Besonderheit des brasilianischen Rechts ist hervorzuheben, dass das brasilianische Recht zwar das Recht auf Eigentum kennt, allerdings den Missbrauch des Eigentums ausschließt, oder besser gesagt, dass Eigentum eine soziale Funktion haben muss.
Im römischen Recht, konnte ein Eigentümer mit seinem Eigentum machen was er wollte, es also auch vernachlässigen, Gebäude verfallen lassen u.s.w, im brasilianischen Recht ist das Rechts am Eigentum an die „soziale Funktion“ des Eigentums geknüpft, die der Eigentümer erfüllen muss. Ein Gebäude in der Stadt darf also nicht über Jahre dem Verfall preisgegeben werden, und ein landwirtschaftliches Land darf man nicht verwildern lassen. Es kann in diesen Fällen den Verlust des Eigentums zur Folge haben, zum Beispiel, wie oben gesehen haben, durch die Bewirtschaftung des Landes eines einen Dritten.



Was bedeutet dies für den Immobilienerwerb:

Vor allem bedeutet dies, dass es immer sinnvoll ist einen Anwalt bei einem Grundstückskauf einzuschalten. Und/oder zumindestens die Grundstücksgeschäfte vor einem - am besten dem örtlichen - Cartório (Notariat) beurkunden zu lassen. Das am Ort gelegene Cartório kennt normalerweise die Immobilien, und eventuelle Besonderheiten.
Des weiteren bedeutet dies, dass sowohl "propriedade" als auch "posse" erworben werden können. In beiden Fällen ist immer sinnvoll zu prüfen, ob die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist, sowie dass keine Belastungen und Steuerschulden vorliegen.




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Clemens M. Bolte ist zugelassener Rechtsanwalt mit den Spezialgebieten Internationales Immobilien- und Gesellschaftsrecht.