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Was sollten Sie wissen über das Brasilianische Immobilienrecht.
Das wesentlichste ist, daß Immobilienerwerb für Ausländer so gut wie unbeschränkt möglich ist, und daß Immobilienerwerb in Brasilien gut geregelt und sehr sicher ist. Einzige Voraussetzung für den Käufer ist, daß dieser eine brasilianische Steuernummer "CPF" hat, die relativ zügig, lediglich unter Vorlage des Reisepasses, beantragt werden kann.
Aber wer vor hat eine Immobilie in Brasilien zu erwerben, oder auch wer bereits eine hat, sollte aber die Grundzüge des brasilianischen Immobilienrechts kennen.
Sowohl im Verhältnis zu europäischem, wie auch zum angloamerikanischen Recht, haben wir es im brasilianischen Recht mit teilweise erheblichen Unterschieden zu diesen zu tun, die nicht nur bei Immobilieneigentümern, sondern auch bei rechtsunkundigen Maklern oft für Verwirrung sorgen.
Hier will ich im kurzen die Grundzüge des brasilianischen Rechts beschreiben, Besonderheiten hervorheben, und auf die wesentlichsten Unterschiede hinweisen.
1.- „Grundbesitz“ kann in Form von Eigentum „propriedade“, oder auch als Besitz „posse“ vorliegen. Beide Formen sind veräusserbar.
2.- Auch Privatverträge über Immobiliengeschäfte haben Rechtsgültigkeit.
3.- Nicht jede Immobilie ist im Grundbuch eingetragen, und muss dies auch nicht sein.
In Brasilien ist nur ein geringer Prozentsatz der Immobilien im Grundbuch eingetragen. In Metropolen eher mehr, in Dörfern und auf dem Land eher weniger. Schon daraus sehen wir, dass es im Brasilianischen Recht keine generelle Eintragungspflicht für Immobilien im Grundbuch gibt.
Trotzdem können Immobilien, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, ebenso wie die, die eingetragen sind, veräussert, erworben und rechtmässig besessen werden.
Für deutsches Rechtsempfinden ist der „Normalfall“, dass eine Immobilie im Grundbuch eingetragen ist.
Ist in Brasilien eine Immobilie im Grundbuch eingetragen (was zahlenmässig die Ausnahme ist), findet der Eigentumsübergang erst mit der Umschreibung des veräussernden Eigentümers auf den erwerbenden Eigentümer im Grundbuch statt. Bei Erwerb durch Kauf, muss in diesen Fall der Kauf notariell beurkundet sein, um dann im Grundbuch eingetragen werden zu können, Art. 1245 Código Civil.
In der Praxis könnte der Kauf einer im Grundbuch eingetragenen Immobilie also folgendermassen aussehen:
Zunächst wird ein Privatvertrag über ein Kaufversprechen abgeschlossen. Dieser Vertrag ist ohne notarielle Beurkundung wirksam, weshalb bereits hier ausreichende Vorprüfungen stattgefunden haben sollten (Ist der Verkäufer der alleinige Eigentümer der Immobilie, gibt es kein Besitzrecht einer anderen Person, etc.).
In diesem Kaufversprechen, sichern sich der Verkäufer und der Käufer zu, den Verkauf in einer bestimmten Frist, zu einen bestimmten Preis und eventuell anderen Bedingungen abzuwickeln. Dieses Kaufversprechen wird in der Regel deswegen dem definitiven Kaufvertrag vorgeschaltet, weil beide Parteien das Geschäft absichern wollen, aber noch einige Zeit nötig sein wird und beispielsweise den gesamten Kaufpreis zu besorgen.
In der vertraglich vereinbarten Frist wird dann der definitive Kauf abgeschlossen. Bei der im Grundbuch eingetragenen Immobilie erfolgt dies mit notarieller Kaufurkunde. Das definitive Eigentum geht mit Übergabe und Eintragung der Immobilie an den Erwerber über.
Die manifestierte Übernahme der erworbenen Immobilie ist in Brasilien daher wichtig, weil das Besitzrecht eine sehr starke Bedeutung hat.
Andere, nicht im Grundbuch eingetragene Immobilien, werden in Form von Besitz „posse“ besessen (Art.1196 ff. CC). Wobei der Besitz im Brasilianischen Recht wesentlich stärker ist als zum Beispiel im Deutschen Recht. Besitz „posse“ im Brasilianischen Recht ist eine eigentumsähnliche Form Immobilien zu besitzen.
„Posse“ ist wie Eigentum veräußerbar, kann auf Wunsch im Grundbuch eingetragen werden, und ist in gesetzlich geregelten Fällen stärker als das Eigentumsrecht des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers.
Dem Besitzrecht „posse“ –im Gegensatz zum Eigentum „propriedade“- kommt seit der Neufassung des Código Civil aus dem Jahr 2002 eine sehr starke Bedeutung zu.
Der rechtmässige Besitzer "possuidor" wird unter den im Gesetz benannten Voraussetzungen automatisch auch zum Eigentümer der Immobilie. Er kann sich auch als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Immobilien, die vorher nie im Grundbuch eingetragen waren, erhalten auf diese Weise ihren ersten Grundbucheintrag.
Da dieser Prozess jedoch etwas langwierig und mit Kosten verbunden ist, sehen viele Immobilieneigentümer von dieser Möglichkeit ab.
Auch für die Fälle, in denen es keine Beurkundungspflicht im brasilianischen Recht gibt, ist trotzdem zu raten jeden Grundstückskauf in einem Notariat „Cartório“ ab zu schließen. Dies zum einen, weil der Notarsvertrag höhere Beweiskraft hat, und zum anderen, weil nur dieser später im Grundbuch eingetragen werden kann.
Der Hauptgrund, dass Immobilieneigentum oft nicht beurkundet oder eingetragen wird ist der, dass der Eigentümer Kosten und Steuern sparen will.
Was bedeutet dies für den Immobilienerwerb:
Immobilienerwerb in Brasilien ist relativ sicher und gut geregelt.
Vor der Unterzeichnung jeden Vertrages über ein Immobiliengeschäft (auch eines Privatvertrages) sollte unbedingt fachkundiger Rat eingeholt werden.
Grundstücksgeschäfte sollten vor einem - am besten dem örtlichen - Cartório (Notariat) beurkundet werden, auch in den Fällen wo dieses nicht vorgeschrieben ist.
Sowohl eine im Grundbuch eingetragene Immobilie kann erworben werden kann, als auch eine, die nicht im Grundbuch steht. Und sowohl Eigentum "propriedade" ist veräusserbar, als auch der Besitz "posse".
Jede Besitzart hat seine Besonderheiten und ist im Einzelfall zu prüfen.
Die Abwicklung eines Immobilienkaufes.
In der Regel geht dem eigentlichen Kaufvertrag ein Vorvetrag in Form eines Kauf-Versprechens voraus.
Hierbei verspricht der Verkäufer die Immobilie zu einem bestimmten Preis und in einer vereinbarten Frist zu verkaufen, der Käufer verspricht seinerseits das Objekt zu kaufen und den Kaufpreis zu entrichten.
Die vereinbarte Frist wird dazu genutz das Geld zu besorgen, und andere Vorkehrungen für den Verkauf zu organisieren.
Kommt der Verkauf zustande, wird die Grunderwerbsteuer entrichtet. Diese beträgt in Brasilien 2% vom Kaufpreis und ist vor der notariellen Beurkundung zu bezahlen.
Bei der notariellen Beurkundung des Kaufes sind dann sowohl dies Bescheinigung der bezahlten Grundsteuer, als auch die Bescheinigung des Verkäufers vorzulegen, daß die Immobilie frei von Steuerschulden ist.
Dieses macht einen Immobilienkauf in Brasilien relativ sicher und schützt den Käufer vor unangenehmen Überraschungen.
Handelt es sich um eine im Grundbuch eingetragene Immobilie geht das Eigentum mit der Umschreibung im Grundbuch über. In den anderen Fällen im Moment der Übergabe der Immobilie.
Zusammenfassend ist ein Immobilienkauf in Brasilien also sehr sicher, wenn man sich an die wichtigsten Regeln hält, die da sind:
Erst prüfen und dann kaufen, sowie
alle Immobilienkäufe vor dem Notar (Cartório) beurkunden zu lassen.
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